未來房價恐 跌45年、未來房價走勢、未來5年房價在PTT/mobile01評價與討論，在ptt社群跟網路上大家這樣說

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https://estate.ltn.com.tw/article/13472

內文：

近一年房地產市場不可同日可喻，越打房、房價越漲越快，對於自住客而言可不是件好消
息，而2022年想要買房，該快看快買，還是勤看緩買？自由時報《地產天下》邀請到三位
房市專家提供自住買方建議，其中住宅週報社長陸敬民、瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監
黃舒衛同樣都認為這次房市上漲無歷史經驗可循，陸敬民更表示，「如果用時間等待房價
下跌，代價可能是人生的精華時期。」

2022年一開春，大環境喊升息風聲不斷，經過去年房市瘋漲的狀況，今年想買的人該又要
如何出手？黃舒衛指出，今年房市觀察有三大重點，重中之重關鍵為通膨效應、其二則是
各國貨幣量化寬鬆，最後則是產業投資熱潮，「通膨效應下形成的物料雙漲趨勢，使得成
本的僵固性沒有辦法下彎，加上去年住宅建照核發量達達16萬9,651宅，創下1995年以後
、26年歷史新高紀錄，預料接下來的2年內缺工料的問題只會更加白熱化，即使買氣會受
到政策下降，但是營造成本墊高的問題無法解決，如果是這2~3年想要買房自用，購屋成
本很難下跌。」


專家認為2022年，恐怕見不到房價下修。

黃舒衛也表示，在貨幣量化寬鬆下，資金瘋狂湧進台灣市場，依照過去的歷史經驗，上一
回2013年美國停止QE的確讓房地產市場打回原形，多頭在2015年回落、2016年到達谷底，
但這次的資金潮變化更大，最快今年下半年、2023年會反應在去化狀況，買氣會增加難度
，但是行庫在央行緊盯下，貸款壓力上升，開發商得掏出更多資金興建，無法逃避被墊高
的資金成本，雖然買氣會受到壓抑，但今年房價驚驚漲態勢更明顯，即便買方外溢到中南
部，但趨勢不可逆。」

最後一關鍵則是「產業投資」，這是過去沒有發生過的光景，黃舒衛認為，「護國神山」
台積電過去每年投資百億美金，但今年宣布投資額站上400億元，增才數量未來年年倍增
，且不單只有台積電，還有它周邊焦慮的服務業、製造業、代理商，甚至會計師事務所，
都得想方設法在台中、台南、高雄設廠買辦，設廠買辦所帶進來的研發、管理階層等都將
成為區域人口紅利，另外提醒自住客：「不要輕忽投資買盤、自住買盤追價能力，特別是
中南部過去因產業、就業機會不足，中古、新屋市場供給量也不高，因此一旦有付款輕鬆
的預售案進場，很容易成為投資置產目標。」

陸敬民也對自住族提出五大建議：

1、房價就跟車價和物價一樣，要漲的時候各種理由，該跌的時候卻各種推託，所以不要
期待房價下跌再進場，房市不同於股市，不會在1~2年內就完成一場循環，買方用時間等
待房價下跌，代價可能是人生的精華時期。

2、從時間複利的角度來看，不僅投資要趁年輕，買房子也要趁年輕，因為年輕就是購屋
族最大的本錢。房價在漲的時候，往往超過受薪階級存錢的速度，有了第一屋，不僅有機
會換屋、二換，甚至三換，越換越好，長期信用累積下來，也能夠跟銀行談到比較有利的
貸款條件。

3、買房子，不是娶女神，人都難以完美了，更何況是房子？所以策略上不妨「先求有再
求好」，若覺得預售屋價格太高？那就轉進中古屋，總之儘速持有資產才是務實之舉，以
避免淪落到被資產增值狠甩在後、相對貧窮的窘境。
4、不要聽政府說些什麼，而要看政府做了什麼。過去2年，政府祭出許多所謂「打炒房」
措施，但房價越打越高，政府房地合一稅收也暴增，所以想靠政府幫把房價打下來？這想
法不現實。

5、當趨勢來臨時，就算不能引領趨勢，也要順著趨勢，千萬不要跟趨勢對做，如果「有
土斯有財」是台灣人根深蒂固的觀念，是「五子登科」裡最重要的一環，那就請取得進入
「贏者圈」的門票吧，結論就是「別當憤青」。


今年房價驚驚漲態勢更明顯，即便買方外溢到中南部，但趨勢不可逆。

除了對於自住客購屋建議，591房屋交易網公關組長畢務潔也提醒，要留意升息關鍵，不
少人會把台灣與美國房市相提並論，但其實不管股匯市還是經濟結構都差距很大，因此台
灣儘管要升息預計也會從半碼(0.125%)開始，且頻繁升息機率不大，購屋族無須太過驚慌
，對於房價的漲跌將不會有太過劇烈的連鎖反應。

但得須注意，買房後進入揹房貸的階段，則是動輒20、30年的時間，利率會直接影響每月
的房貸負擔金額，舉例來說，貸款1000萬元，利率若從1.35%加半碼變成1.475%，本息攤
還下，每月應繳金額直接從33797元變為34392元，雖說差不到千元，但若每年緩步上升，
還是會讓購屋族造成負擔。畢務潔指出，在預計升息的情況下，購屋族可以先從相熟的銀
行詢問，是否可申辦固定利率類型房貸，賺取「利率差」並注意綁約期違約金年限，若未
來大環境改為降息，精算提前清償若無違約金，就透過轉貸方式選擇最適合的房貸專案。

黃舒衛也提醒，在近2年缺工缺料之下，估計未來數年營造品質恐怕難以如同過去，加上
消費者處於弱勢，一定要特別留意開發案財務跟交屋狀況。此外，他表示，過去大家對於
地段有刻版印象，但後疫情時代，靈活工作機會變多了，區位被科技、交通運輸條件所改
變，未來地段條件不再像過往所界定。

專家分析 住宅週報社長陸敬民


坊間部分專家與名嘴認為，在升息、少子化、房價已高，還有政府「打炒房」措施等諸多
因素激盪下，今年房市恐迎來泡沫化危機，有的專家還拿出歷年統計數據與折線圖，來輔
助支持對於房價泡沫化的預測，曾經我也非常重視這些圖表，認為可以從過去的經驗來推
演未來的走勢，但是從這次走勢發現，台灣房市每一次的榮枯，從來都是全新的局面，過
去的經驗並不能做為判斷今後走勢的憑藉。

心得：

眼見房價往上一直走
自住客這次會不會後悔了~
(是說好像每次都是自住客後悔)

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→ CGDGAD: 已經講過很多次了，可以房子一年看過一年的不是自住客 02/20 08:14
→ CGDGAD: 房價漲自住客氣到吐血完全是你的幻想 02/20 08:15
推 OHHEEEEEED: 確定欸 02/20 08:20
噓 GoGoD: 每次都喊聲自住客，自住客真衰 02/20 08:51
推 aesdu: 這咖不好意思講魯蛇用自住客代稱啦，自住客都嘛很聰明的， 02/20 08:55
→ aesdu: 快速認錯看清2～3年前就買了。 02/20 08:55
→ IS0987: 歡喜就好 02/20 08:57
→ IS0987: 講太多還會讓一些有被害妄想的反酸 02/20 08:58
→ CGDGAD: 魯蛇不管以前現在本來就買不起，沒什麼後不後悔 02/20 08:58
→ IBIZA: 自主看好幾年，原本買得起oo現在只能買xx，甚至現在還沒買 02/20 09:11
→ IBIZA: 的多的是 02/20 09:11
→ IBIZA: 你講多少次都沒用，事實就是事實 02/20 09:12
推 gm3252: 自住客看超過一兩年還沒下手的很多啊 02/20 09:14
→ CGDGAD: 這種叫假剛需，沒買還是有地方住（例如老家或老爸的房子） 02/20 09:19
→ CGDGAD: ，買不起大不了不買 02/20 09:19
→ CGDGAD: 我也看瑪莎拉蒂好多年了阿 02/20 09:20
→ CGDGAD: 我一定會買瑪莎嗎？ 02/20 09:20
→ CGDGAD: 為了工作離鄉背井租房子的才是真剛需 02/20 09:21
→ OHHEEEEEED: 瑪莎跟房子能比喔 每天看哀居大奶妹 02/20 09:22
→ OHHEEEEEED: 幹妹剛需 02/20 09:22
→ CGDGAD: 先搞清楚什麼叫剛需 02/20 09:23
推 kagaya: XDDD 這很難定義 什麼是剛需 02/20 09:24
推 IS0987: 請問為啥自住客不能房子一年看過一年？ 02/20 09:25
→ kagaya: 剛需品跟奢侈品是道光譜 很難分割的 就問大奶是哪一邊XDDD 02/20 09:25
→ IS0987: 我朋友夫妻快40沒生小孩也不打算生，一直看房看了快8年， 02/20 09:26
→ IS0987: 終於在去年買了，他們一直都是自住為目標 02/20 09:26
推 OHHEEEEEED: 樓上 我也認識有人看9年 02/20 09:26
→ CGDGAD: 不是非買不可就是奢侈品，不是非買不可的房子就跟瑪莎一 02/20 09:27
→ CGDGAD: 樣 02/20 09:27
→ OHHEEEEEED: 一路從新屋三房車等到變公寓 02/20 09:27
→ CGDGAD: 錢還沒存到邊存邊看很正常，這裡講的是頭期已經有了還是繼 02/20 09:28
→ CGDGAD: 續看的 02/20 09:28
推 IS0987: 8年期間一直說要崩了要跌了，她們那掛本來有4個女生（加她 02/20 09:29
→ IS0987: ），一開始都是一起罵，結果其他陸續離她而去（買房） 02/20 09:29
推 OHHEEEEEED: 除非他頭期款是2000萬 不然我不知道看那麼久要幹嘛 02/20 09:29
→ OHHEEEEEED: 低總剛需1000萬不用想東想西 02/20 09:29
→ IS0987: 我講的那個看8年的是有頭期的，她老公是長孫很多年前就拿 02/20 09:30
→ IS0987: 到阿罵留給她的幾百萬遺產 02/20 09:30
→ IS0987: 結果她後面也是買新莊副都心幾百萬的案子阿= = 02/20 09:31
→ IS0987: 現在一起吃飯她都改口好險趕快買了 02/20 09:32
推 kagaya: 因為很多人不懂房子啊 而且城市傳說會跌 02/20 09:32
→ IS0987: ......跟之前根本判若兩人= = 02/20 09:32
推 OHHEEEEEED: 我昨天路過溫仔圳 超大一片很恐怖 02/20 09:33
推 gm3252: 我知道不少沒買看很久的就是真的剛需啊，自己家要重劃被 02/20 09:34
→ gm3252: 拆了且年紀大難租房，錢也一定夠買就是看太久沒下手 02/20 09:34
→ kagaya: 這事情真的要買下去之後才懂………我婆家一直都覺得要能現 02/20 09:34
→ kagaya: 金買房才能買 02/20 09:34
推 IS0987: 溫真的很大一片而且現在拆光光，晚上經過風很大很像以前 02/20 09:34
→ IS0987: 我在鄉下的感覺 02/20 09:34
→ kagaya: 我沒買之前也以為這樣 根本不知道可以貸款0rz 02/20 09:34
→ CGDGAD: 像我認識的，本來夫妻租20出初頭坪，後來生了3個住不下了 02/20 09:34
→ CGDGAD: 不買不行，這才是剛需 02/20 09:34
→ kagaya: 一般這樣就不會生三個了不是嗎XD 02/20 09:35
推 OHHEEEEEED: 那邊會起飛嗎 哈哈 02/20 09:36
推 CGDGAD: 第三個是意外有的：） 就算沒有第三個，本來就不可能一直 02/20 09:37
→ CGDGAD: 租下去，遲早要買，他們也是看一看再不買會更難買，2019就 02/20 09:37
→ CGDGAD: 出手了 02/20 09:37
推 IS0987: O大比較專業啦～ 02/20 09:39
→ IS0987: 我上面講的後來買房有部分原因是她小叔偷看她洗澡= = 02/20 09:40
→ IS0987: 反正就鬧上法院 02/20 09:40
推 OHHEEEEEED: ？？？ 02/20 09:43
→ kagaya: .....這年頭難得聽到有人跟我一樣和小叔住 02/20 09:44
推 IS0987: 溫會不會起飛o 大在這也算專業的耶，雖然說常看你講台中， 02/20 09:45
→ IS0987: 但是其他地區判斷應該也是有一定看法 02/20 09:45
→ kagaya: 啊 我搞錯了 把I大C大的故事混雜一起了XD 02/20 09:46
→ IS0987: 她小叔還在她貼身衣物做一些事，然後鬧上法院婆婆出來調 02/20 09:46
→ IS0987: 解，我朋友堅持不讓全家鬧翻，後來直接心一橫買房了 02/20 09:46
→ IS0987: 不然她家就4個大人住4層的透天，其實也沒啥大問題 02/20 09:47
推 kagaya: 剛需無誤（蓋章） 02/20 09:47
→ IS0987: 她一直想買只是就不想跟公婆住，而且想要有公設跟收包裹， 02/20 09:48
→ IS0987: 有清潔幫忙打掃這樣 02/20 09:48
推 OHHEEEEEED: 那就是很標準的要分開住 本來就是現在的趨勢 02/20 09:49
推 lucky466: 本來租20坪不夠用的鋼需？可以繼續租30坪不一定要買呀 02/20 09:50
→ OHHEEEEEED: 新北盤我沒研究很深 二重仁義看過幾個案子而已 最近在 02/20 09:50
→ OHHEEEEEED: 繞A7 都只是在研究發展而已 02/20 09:50
→ OHHEEEEEED: 沒辦法都買啊 02/20 09:50
→ OHHEEEEEED: 朋友小叔挺可悲的 太難看了 02/20 09:51
推 jonson: 房子是買來住的、不是買來漲的，手中有房子、心中無房子才 02/20 09:52
→ jonson: 是正道，一群走火入魔的房蟲，窮得只剩房子，笑死 02/20 09:52
推 lucky466: 如果大家都買了就沒人租房的 02/20 09:53
→ SkyShih: 這些專家多少學店文組 02/20 09:57
→ henrk: 竹科人太低估20年房貸與20年穩定工作的風險，搞的全台陪新 02/20 10:23
→ henrk: 竹一起漲 02/20 10:23
→ IBIZA: 很多看房一年過一年的就租房子住啊 雪崩哥不就這樣 02/20 10:42
→ IBIZA: 一年看過一年, 看到放棄人生 02/20 10:43
→ IBIZA:

02/20 10:43
推 yasea2004: 99魯蛇 02/20 10:46
→ IBIZA: 空空的面具底下不知道藏著多少眼淚 02/20 10:47
推 jonson: 你才放棄人生，你全家都放棄人生，我人生過的多滋潤啊 02/20 10:56
→ IBIZA: 雪崩哥別哭 02/20 11:03
推 frowning1226: 嗚嗚cc 02/20 11:04
推 dWoWb: 低總 地段還行得先買起來就對惹 02/20 11:12
推 Croy: 早買早享受 晚買不一定有折扣 02/20 11:18
→ alexstag: 房價漲甘竹科人什麼事...跟美國人比較有關好嗎？竹科人 02/20 11:38
→ alexstag: 對於房貸其實偏保守 02/20 11:38
推 yytseng: 陸敬民一下漲一下跌，到底漲還跌搞得好亂啊，還是不如swa 02/20 11:39
→ yytseng: y簡單明瞭，難怪人氣一直不高...... 02/20 11:39
推 inunoya: 找可以負擔的 就買了 不要輕信任何名嘴靠杯 02/20 12:23
噓 DoughtyArIAn: 我從沒在聽啥名嘴，被捧得越高的越沒在聽 02/20 12:44
→ destroyss: 我岳父母看了30年 還住在親戚家… 02/20 12:48
→ kclvpc: 他的群組收集最新情報還ok 02/20 13:04
推 daddy29: 如果成本越來越高的話 建商又不缺錢 要跌真的很難了 02/20 13:40
推 yugi2567: 約妹剛性需求 02/20 17:28
推 cobrabaton: 現在建商根本不缺錢，買地就開發了是要缺什麼錢?又沒 02/20 20:47
→ cobrabaton: 利息壓力，而且銀行借不出來可以找中租啊 利息高一點 02/20 20:47
→ cobrabaton: 而已 02/20 20:47
推 taro0116lo: 我以為剛需是近期非買不可 02/21 03:19