信義房屋日本說明會、東京 置產、日本房市 現況在PTT/mobile01評價與討論，在ptt社群跟網路上大家這樣說

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內文：

跟著信義房屋去日本買房　日圓大跌28％買方慘賠？信義大賺佣金？

好房網News記者楊欽亮 / 報導

台灣利率頻在低檔盤旋，為了打敗定存，讓資金獲得更好的回報，這些年國人流行到海外
購買不動產，冀望行銷廣告上動輒5%起跳的高投報率美夢成真，然而前幾天自由時報報導
指出，從2011年6月到今年5月底，台幣對日圓就升值了27.92%，台灣販售日本不動產量體
不小的信義房屋，自東京設點至今累積成交2500件，超過1600億日圓，即將近台幣440億
元的不動產，導致投資人帳面價值縮水將近3成。 投資人荷包瘦了，但是反觀信義房屋卻
賺了豐厚的仲介佣金。投資人因為信義房屋是上市公司而賦予信任，跟著去買遠在2100公
里以外的東京不動產，但是卻可能因為沒有被告知匯損與租金投報下降風險而慘賠一屁股
，午夜驚醒時，他會不會一而再，再而三自問: 「到底是怎麼一回事」、「信義房屋不是
深耕日本九年了，怎麼還會這樣」呢？

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一味吹捧投報率外，代理業者是否也如實告知了匯損風險，與日本少子化的「國難級危機
」？(好房網News記者張聖奕 / 攝影)

根據財團法人台灣經濟研究院調查，國人赴海外購置不動產規模在2016年時突破台幣1000
億元。數字大幅成長的主因是台灣房地產景氣自2014年底之後反轉直下，投資誘因大減，
加上利率頻創新低，錢長不出錢，只好把資金移去海外買不動產。由於台灣人對日本有
特殊情感，加上信義房屋、群義房屋、JPHOME等代理業者招攬，很多人因而去東京，去
大阪買房子，不過估計買來自用的買家只占少部分，大部分買家著眼的是不動產業者標榜
的穩定投報率與租金收益，這些說詞如今卻像一個個氣泡，陽光來了就一個個被戳破。

穩定報酬的第一個挑戰是你抓不住它的匯率，第二個就是少子化。少子化是全球共同趨勢
，台灣如此，日本也是如此，日本少子化惡化的情況已經嚴重到被日人稱為「國難」，

日本國立社會保障暨人口問題研究所發表的報告指出，30年後全國人口將減少4000萬，
三分之一的房子可能變成空屋，加上日本租屋市場健全，持有房屋的稅賦很重，不買房
子不會像在台灣一樣承受莫須有的壓力，「日本人不買日本房子」成為流行語，在這種情
況下侈言高投報率是容易砸鍋的。 也因此，未來如果你的日本房地產想要脫手，就會是
個傷腦筋的習題。名作家劉黎兒的文章裡就直接挑明了一件事說: 「台灣人或華人購買的
房產都在華人圈裡打轉，而不受日本市場歡迎的物件，如中國人群集的塔層大廈、住家一
樓、面北無日照、繁華鬧區等等，只好等專仲介華人的房產業者賤價去找下一隻華人小老
鼠接手。」

而根據工商時報報導，由於地價跌跌不休，加上脫售乏人問津，兒女不想繼承，不少日本
地主被迫選擇任由土地閒置荒廢，這個現象與銷售日本不動產業者口中的美麗遠景相比對
，是殘酷的反諷。 為了促銷不動產，這些禁忌與已經發生的事，台灣代理業者都會一一
揭示給買家嗎？ 另一個沒有揭露的是「實價」。日本的實價登錄已經上路二十多年，

完全仿照歐美房價透明機制，但僅有合法仲介業者可以付費查詢房價、租金價格乃至於銀
行估價，一般消費者能上國土交通省網站找到簡易版本，但因都是日文，看不懂日文的人
也沒輒。在不熟悉的土地上遇上資訊不對等的待遇時，信義房屋等代理業者有沒有跳出來
保護投資人呢？

如果日本不動產買主極幸運地沒有買貴太多，出場時又賺了一點，還不能跟你說恭喜。

第一，你算過持有不動產的這些年裡繳了多少房屋稅、地價稅和管理費嗎？
第二，如果五年內脫手，你的讓渡所得要面對30%的所得稅，賺來的說不定
都賠回去了。 這些年不少台灣人購置日本不動產，再當成民宿或民泊經營，但2018年6月
15日新民泊法上路後，若未經登記並通過消防檢查等查核的民宿或民泊將被重罰。這件事
茲事體大，你還敢抱著到日本經營民宿收租的大夢嗎？請千萬慎思！

原文網址: 跟著信義房屋去日本買房　日圓大跌28％買方慘賠？信義大賺佣金？ | 好房
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心得：

在當年房地產很夯的時候 不止信義 一堆私人仲介公司都在辦日本房地產的投資業務
本魯當年也去聽了日本的房地產說明會 東京練馬區老房子只要450 北海道函館只要50
沖繩海景套房什麼的 好便宜 收租都划算 日本人喜歡租房 不過本魯去晃晃後 就覺得算了
因為日本的房子持有成本很多名目 加上地大物博 鄉下沒啥人
改民宿這條路現在也被日本封了
另外這幾年地表最強貨幣台幣 使得持有美日元資產的幾乎都賠了匯差
扣掉匯差因素 有沒有投資日本的大大能現身說法實際情形
還是真的只有仲介公司賺到錢XD

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噓 shindawn: 匯率波動本來就無法預測 投資風險本來就要自己承擔 06/20 15:43
→ shindawn: 信義房屋要是有辦法預測匯率 還賣甚麼房子? 06/20 15:43
→ shindawn: 當初又沒人逼你去買 06/20 15:44
推 iq1000x: 可以預測匯率就玩外匯就好了幹麻買房 06/20 15:51
推 pponywong: 連政府法規 國家國情都不知道 跑去國外炒房 真是阿呆 06/20 15:57
推 HarryHTC: 去國外炒房的人不但不受當地人歡迎 連戰敗回國也被笑呆 06/20 16:00
→ HarryHTC: 如果炒房穩賺 那有這樣子好可以輪到外國人... 06/20 16:01
推 amiah: 賺了房價倒賠匯差 幫 QQ 06/20 16:16
推 sorkayi: 有 朋友有衝了 跟我說接近 9% 的投報 買名古屋 06/20 16:29
→ kage01: 關西比關東便宜很多啊 06/20 16:31
→ sorkayi: 台灣還在 3 4 % 徘徊 根本輾爆台灣 不過不知道有沒有 06/20 16:37
→ sorkayi: 維護費用 聽說維護費用很驚人 06/20 16:37
推 taccor7788: 日本人想說哪個地方來的這麼盤，原來是彎彎 06/20 16:39
→ kage01: 稅 保險 一堆費用 06/20 16:41
推 stevensevens: ...這都可以怪公司？ 06/20 17:00
推 Petrovsky: 原Po很聰明 XD 06/20 17:24
→ Petrovsky: 北海道函館要50萬....台幣喔? 06/20 17:24
→ Petrovsky: 前幾天 有個新聞說 東京近郊滑雪勝地 06/20 17:25
→ Petrovsky: 一間套房 10萬円 是日圓喔 XD 06/20 17:25
→ Petrovsky: 這就像是股市當沖一樣 都幫營業員賺錢 XD 06/20 17:27
→ jerrychi1: 不清楚的去瞭解一下好房網的老闆，就知道為何只針對信 06/20 17:38
→ jerrychi1: 義了 06/20 17:38
→ iele: 賺租金賠匯差~~ 06/20 17:40
→ iele: 當時其實日圓就是相對低檔,只是後來新台幣升值太多.升到29 06/20 17:41
→ iele: 這個除非是做貨幣避險,要不然就是抱日圓抱到匯率回來 06/20 17:42
推 digging: 呵呵，好房網不意外 06/20 18:06
推 mantislin: 當年有丟總交易額121萬元台幣透過JPHOME玩玩日本名古 06/20 18:07
→ mantislin: 屋的案件，這幾年間有興趣的朋友問我值不值得買，我都 06/20 18:07
→ mantislin: 直接給結論：非東京、大阪蛋黃區其餘地區都不值得。 06/20 18:07
→ mantislin: 但上述的蛋黃區要丟台幣3百萬以上耶…反正就玩玩學點 06/20 18:07
→ mantislin: 知識。要分享這段期間經歷也是可以，其是要打很久的字 06/20 18:07
→ mantislin: xd。 06/20 18:07
→ mantislin: 其實匯率不是太大問題，因這幾年房日本房價真的有漲！ 06/20 18:11
→ mantislin: 一消一漲，重點是就業市場及政策！ 06/20 18:11
→ taoist9999: 先懂日本不動產法律、稅法甚至繼承法再投資比較好。 06/20 19:29
推 Petrovsky: 其實 讀一些 琉璃而的文章 應該就會澆熄日本房慘夢了XD 06/20 19:46
→ kage01: 求分享XD 06/20 20:06
推 horol: 想看m大分享~ 06/20 20:40
推 protoss666: 某個旅遊公會的發言人還大力推薦投資日本房地產 06/20 21:45
→ HSNUSLCFRED: 好房網好像一點專業度都沒有？匯率漲跌誰能預測？這 06/20 23:11
→ HSNUSLCFRED: 樣也要黑小綠？ 06/20 23:11
推 maypcc: 121萬就可以玩日本房產?? 門檻這麼低? 06/20 23:13
→ kage01: 50萬就可以勒 北海道ok 06/20 23:22
推 zeroxod: 北海道很大的，10萬台幣也有房喔 06/20 23:26
推 a0913889423: 現在瞭解房地產不夠 還要預知匯率 06/21 00:26
推 aday0607: 好房網好像是小黃專門黑小綠的平台 06/21 01:00
推 rainbow321: 送 06/21 08:22
推 cicatrix: 匯率波動不曉得？日本是台灣的？還是台灣是日本的？要 06/21 10:04
→ cicatrix: 黑同業也不要那麼誇張 06/21 10:04
推 roseritter: 買馬來西亞的更爽XD 06/21 11:07
推 yona1287: 看到好房網先顆顆 06/21 11:50
→ Petrovsky: 對齁 跟投資馬來西亞比 投資日本算是賺到了 XD 06/21 12:12
→ Petrovsky: 前陣子有爆 台灣人去馬國買預售屋 一波三折 06/21 12:13
→ Petrovsky: 交屋了 發現形同危樓 XD 06/21 12:13
→ Petrovsky: 然後 馬幣重貶 哭哭 06/21 12:14
推 joesoul: 觀念錯誤的推文一堆 06/21 12:42
推 tengyu: 真有50萬買一間？買個一間去日本玩時自住省旅館錢那不就划 06/21 13:25
→ tengyu: 算了？朋友去日本玩時借住五天四夜收個5000皆大歡喜？ 06/21 13:25
推 Petrovsky: 還有開10萬日圓的 日本人自己都不要 06/21 13:56
→ Petrovsky: 10萬日圓 不知道日本相關交易費用要怎麼算? 06/21 13:57
→ Petrovsky: 賣方要倒貼嗎? XD 06/21 13:57
推 sdhpipt: 50萬一間當然有啊 只不過每年稅金+管理費不只50萬 06/21 14:12
→ sdhpipt: 比如說那種溫泉住宅 在日本維護費很貴的 06/21 14:14
推 AGODC: 國外持有稅高得嚇人好嘛，不像台灣這麼佛心 06/21 17:54
推 ray0808: 我是一聽買房子沒居留權就涼掉了,不然自住還不錯 06/22 03:57